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韓國房地產市場近來成為輿論的風口浪尖。中國社交媒體上近日流傳韓國全租房“爆雷”導致首爾房價暴跌的聲音。據《環球時報》駐韓國特約記者調查，近期韓國樓市波動幅度被輿論夸大，但其獨特的全租房制度的確在經歷前所未有的信任危機。房地產專家表示，韓國全租房引發的市場風波也對中國房地產市場起到警示，需嚴控沒有產權的“二房東”過度介入金融杠桿。

【資料圖】

歷史悠久卻有大隱患

在韓國的租房市場中，除了傳統的月租制度，存在“全租房”這一特有租房制度，即房客向房東提供房屋價值60%-70%的保證金，便可無租金入住的制度。

詐騙不斷帶來信任危機

“全租房模式助推了‘炒房’，加大租賃市場和產權房市場的風險。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池教授14日對《環球時報》記者分析稱，全租房是一種市場行為，但全租房引入保證金貸款后，就加大了金融杠桿的作用。如果房價上漲，房東利用收取的保證金及部分銀行貸款買房，再將住房采取全租房形式租出去，如此不斷操作，就可以獲得若干套住房，實現套利。但一旦市場出現波動，貸款和押金無法償還，便容易形成詐騙。

專家：防范“二房東”過度融資

遭遇重重質疑的全租房制度為什么在韓國沒被廢除呢？《京鄉新聞》認為，月租房的居住成本要大于全租房。盡管全租房保證金帶來很多風險，但畢竟不是銀行貸款，相當于房東和房客之間的“無息借用資金”。考慮到韓國當前社會現實，取消全租房制度恐怕將讓普通韓國租房人的租房成本進一步提升。因此，韓國政府始終無法根除這一房地產風險。

對于韓國地產的這一模式給中國帶來的警示，趙秀池表示，中國在大力發展長租公寓過程中，由于租金貸監管不嚴，出現過長租公寓“爆雷”的事件。從政府監管角度，對租賃市場的貸款發放要謹慎，尤其要防范“二房東”過度融資帶來的風險。過度鼓勵“二房東”發展，會加大承租人的成本和租賃市場的風險。在互聯網背景下，應該建立政府租賃平臺，鼓勵租賃雙方“手拉手”直接交易。（環球時報2023年6月15日）

趙秀池教授從事城市與房地產經濟與管理、房地產政策與法規、房地產金融的教學與研究30余年，很多政策建議已經轉化為政府政策。目前為首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院土地資源管理學院碩士生導師、京津冀房地產研究院院長、2022與2023年中國大學高貢獻學者。兼任北京市房地產法學會副會長兼秘書長、北京市委法律顧問、住房保障決策咨詢專家、北京市房屋鑒定委員會專家......經常接受各種媒體各種采訪，新浪微博粉絲達77萬，歡迎在新浪微博互動。歡迎報考首都經濟貿易大學土地資源管理學碩、公共管理專碩、本科公共管理大類專業（含土地資源管理專業）

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