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我的思考不一定全對(duì)，但希望對(duì)你有啟發(fā)

北京很大，商圈很多。但要說(shuō)郊區(qū)里值得關(guān)注的商圈屈指可數(shù)。北京郊區(qū)兩塊比較值錢(qián)的地方，一個(gè)是昌平南（包括回龍觀、朱辛莊、沙河、北七家等），一個(gè)是大興的西紅門(mén)。最近，這兩塊都有土地拍出。中建玖合發(fā)展集團(tuán)有限公司以54.05億元及現(xiàn)房銷(xiāo)售面積2.60萬(wàn)平方米拍下大興西紅門(mén)地塊；北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司以31.97億元及現(xiàn)房銷(xiāo)售面積2.3萬(wàn)平方米拍下昌平沙河高教園地塊。今天咱就對(duì)比一下高教園和西紅門(mén)。01、參差不齊的西紅門(mén)西紅門(mén)是個(gè)魔幻的板塊，一個(gè)區(qū)域就像一個(gè)城市一樣，有新城和老城的感覺(jué)。西紅門(mén)以京開(kāi)高速分成了東西兩個(gè)小板塊。西邊是成熟區(qū)，不僅有地鐵4號(hào)線，還有薈聚等大型商業(yè)。房子嘛，有經(jīng)適房、回遷房以及一些建成年代稍早的商品房。按照現(xiàn)在流行的說(shuō)法，就是一堆老破小。而西紅門(mén)東可就完全不一樣了，這里全是新房，整個(gè)都是新規(guī)劃的區(qū)域，小區(qū)也好、學(xué)校規(guī)劃也罷，通通都很新。所以直白點(diǎn)說(shuō)，西紅門(mén)東是炒概念的。西紅門(mén)東西區(qū)域的差異，也造成價(jià)格的差異很大。比如老破小的房子，200來(lái)萬(wàn)也能買(mǎi)一套。而新房則均價(jià)6萬(wàn)左右。東片區(qū)最大的盼頭，除了一些名校入駐外，還有19號(hào)線南延支線的規(guī)劃。雖然需要等，但值得期待。東邊也有很多商業(yè)寫(xiě)字樓，規(guī)劃得挺好。只是將來(lái)啥樣，還得看預(yù)期吧。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，可以這么講，買(mǎi)西紅門(mén)東的，屬于小改善，有預(yù)期，希望能保值甚至升值。現(xiàn)在不是流行鼓吹“次新”房好賣(mài)嗎？將來(lái)西紅門(mén)東不就是妥妥的次新區(qū)域嘛。02、百業(yè)待興的沙河高教園昌平沙河高教園和西紅門(mén)在板塊上有很大不同。它是一塊完整的區(qū)域，在幾所著名的高校周?chē)c(diǎn)綴著居住區(qū)。這里更加突出高校，而住宅只是附屬。高教園建了20來(lái)年，要說(shuō)真正發(fā)展，也就是這幾年的事兒。此前的10來(lái)年，除了有地鐵和學(xué)校，周邊相對(duì)比較荒涼。自從海淀的產(chǎn)業(yè)外溢之后，情況就變了。現(xiàn)在的高教園，更加突出科教的作用，未來(lái)這里將是科技產(chǎn)品轉(zhuǎn)化、創(chuàng)業(yè)的聚集地。而現(xiàn)在，這些基因還在持續(xù)凝聚中。高教園本身沒(méi)什么大規(guī)模的住宅規(guī)劃，畢竟是大學(xué)園區(qū)嘛，它更加強(qiáng)調(diào)的是創(chuàng)新和職住平衡。所以它不像西紅門(mén)那樣有很多概念。其實(shí)昌平南真正可以和西紅門(mén)類比的應(yīng)該是朱辛莊，不過(guò)這次成交的地塊是高教園，所以就拿高教園來(lái)說(shuō)了。在我看來(lái)，高教園和朱辛莊，差別沒(méi)那么大，所謂的板塊也不要太局限。03、為什么這兩個(gè)商圈被很多人看好？昌平和大興是北京平原新城里發(fā)展比較好的兩個(gè)區(qū)。而昌平南和大興北則是區(qū)域內(nèi)發(fā)展最好的板塊。這兩個(gè)板塊有很多共同特點(diǎn)：靠近市中心、交通便利、附近有產(chǎn)業(yè)集群區(qū)、利好不斷加持……這兩個(gè)商圈的利好都是擺在明面兒上的，認(rèn)可的人也挺多。西紅門(mén)地處南五環(huán)內(nèi)，高教園處于北六環(huán)內(nèi)。俗話說(shuō)，“南三環(huán)不如北五環(huán)”。所以，如果以北三環(huán)的產(chǎn)業(yè)為中心，那北六環(huán)也才相當(dāng)于三環(huán)了。不管怎么說(shuō)，兩塊地位置都算不錯(cuò)。西紅門(mén)有地鐵4號(hào)線，高教園有昌平線。未來(lái)19號(hào)線南延及北延，剛好也都能輻射到西紅門(mén)和高教園。就工作通勤而言，西紅門(mén)偏南邊產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，高教園則偏北邊產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。西紅門(mén)距離豐臺(tái)科技園7公里；到中關(guān)村20站，50分鐘；到麗澤商務(wù)區(qū)則只要坐地鐵30分鐘。沙河高教園距離未來(lái)科學(xué)城西區(qū)生命谷4站地、西二旗5站地，20來(lái)分鐘；到永豐地區(qū)17公里，開(kāi)車(chē)36分鐘；到五道口8站地35分鐘；到中關(guān)村50多分鐘。除了交通、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)外，這兩個(gè)區(qū)域也都有商業(yè)和優(yōu)質(zhì)教育資源在補(bǔ)充。當(dāng)前而言，北京的一切規(guī)劃圍著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)，既然兩個(gè)板塊周?chē)加挟a(chǎn)業(yè)，那自然就會(huì)被看好了。04、哪里更好？新房5萬(wàn)-6萬(wàn)一平，動(dòng)輒四五百萬(wàn)的房子，對(duì)普通人家來(lái)說(shuō)，都不是小錢(qián)。宏觀上看，北京作為首都和超大城市，整體而言房?jī)r(jià)會(huì)螺旋式上升的。盡管這兩個(gè)地方處于郊區(qū)，但很顯然已經(jīng)越來(lái)越市區(qū)化了。各種利好和配套也在逐步兌現(xiàn)中。微觀上看，供求決定價(jià)格。而供求在很大程度上又和就業(yè)有關(guān)。從這個(gè)角度看的話，高教園周邊產(chǎn)業(yè)人群的購(gòu)買(mǎi)力要比西紅門(mén)強(qiáng)一些。畢竟，那邊大廠云集，就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)較多。西紅門(mén)周邊雖然也有產(chǎn)業(yè)，但要么起步晚，要么企業(yè)規(guī)模不夠，總體購(gòu)買(mǎi)能力就弱一些了。至于說(shuō)這兩個(gè)地方哪里更好，我覺(jué)得要分開(kāi)來(lái)看。1.預(yù)算。首先要看預(yù)算。預(yù)算到哪就在哪里買(mǎi)。比如西紅門(mén)200多萬(wàn)也能買(mǎi)一個(gè)老點(diǎn)的房子。如果喜歡那個(gè)區(qū)域，資金有限，買(mǎi)個(gè)老房子也未嘗不好。記住，房住不炒，有時(shí)候花錢(qián)越少，風(fēng)險(xiǎn)越小。2.工作生活區(qū)域。工作哪的概率大就在哪買(mǎi)。上班通勤方便是重要參考因素。誰(shuí)也不想把時(shí)間浪費(fèi)在坐車(chē)上。3.看環(huán)境。買(mǎi)房子是自己住的，先別管升值不升值的，首先得自己住著舒服。比如高教園周邊空氣要好一些，人文氛圍也好。而西紅門(mén)商業(yè)氛圍更濃，距離市區(qū)更近。這些大的方面要考慮，小的如戶型、小區(qū)環(huán)境也是要考的。總之就是要自己喜歡。4.別高估了規(guī)劃。現(xiàn)在這個(gè)大環(huán)境，別太看中規(guī)劃。不落地什么都有變數(shù)。只考慮眼下看得見(jiàn)的就好。比如高教園附近的大學(xué)，沙河地鐵站新開(kāi)的商業(yè)以及育知路的積水潭分院，這都是看得見(jiàn)的。西紅門(mén)的薈聚和周邊配套，都是實(shí)打?qū)嵉摹Ｒ?guī)劃，可以等就等，不能等就別等。05、總結(jié)總體而言，這倆地方現(xiàn)在都挺熱。我的觀點(diǎn)是，買(mǎi)新房要慎重再慎重，畢竟那錢(qián)不是小數(shù)。而在選擇之前，一定要做好充足準(zhǔn)備，考慮清楚自己的最優(yōu)需求是什么，然后再逐步篩選。不要太相信分析師和置業(yè)顧問(wèn)的話，跟著自己的內(nèi)心走。兼聽(tīng)則明，有些建議和分析聽(tīng)聽(tīng)就好，還是要自己研究。最起碼你知道自己喜歡什么樣的環(huán)境吧？提示：公眾號(hào)平臺(tái)更改了推送規(guī)則，如果不想錯(cuò)過(guò)精彩文章，記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”，這樣每次新文章推送才會(huì)第一時(shí)間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

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