明明是4年的代理合同，履約剛滿半年，業(yè)主小周就接到運營機構的電話，開口就是“姐，咱這租金得降一降，不同意咱就解約。” 　　年末淡季，原本是租客“淘房”的好時機，如今卻成為長租公寓機構和業(yè)主砍價的理由。從2018年給租客漲價，到2019年要業(yè)主降價，以差價為主要盈利來源的長租公寓市場，依然沒能擺脫野蠻生長的沖動。頻繁“變卦”背后，是有效監(jiān)管機制的缺失。

履約剛半年中介嚷著降價

“7月簽的合同，12月就要挾著解約，你見過這么沒有契約精神的機構嗎?”提及幾天前的那通電話，業(yè)主小周仍難以釋懷。

今年夏天，小周將名下位于北四環(huán)的一套三居室交給長租公寓機構自如代理，委托代理的合約期限是4年。“經(jīng)紀人看中我那套房子客廳面積很大，在他們的勸說下，我接受了客廳打隔斷的方案。”小周告訴記者，由于三居室變相變成四居室，經(jīng)紀人就給出月租金11000元、首年2個月空置期、以后三年每年1個月空置期的方案，“當時正趕上工作忙，我也沒討價還價，就同意了。”

把鑰匙交給自如后，小周就沒再管房子的事兒，只聽說裝修后很快便找到了租客，一切都風平浪靜，直到幾天前的電話。“一開口，經(jīng)紀人就提出要我把租金降到9000元。”按照對方的說法，四季度是租房淡季，房子都租不出高價，他們每月支付給小周11000元后，還虧本2000元。“您得降2000元，我們才能補上虧空。”

虧本源于沒有“N+1”

9月就租出去的房子，為何到了12月突然嚷嚷著鬧虧本?經(jīng)過一番了解后，小周才曉得，原來是因為裝修期間遇到些變故，客廳沒打成隔斷，三居室變四居室的方案也沒能成功。至今，小周的房子都是按照三居室在出租。

“租賃旺季時，我沒找您要求漲價。租賃淡季，您也沒理由讓我降價，畢竟合約才履行半年。”第二次溝通時，小周提出繼續(xù)按照合同履約，經(jīng)紀人想也沒想一口回絕，同時提出不再代理她的房子，和租客辦理完解約手續(xù)后再和她解除合同。

“按照合同約定，我們會賠償您1個月的租金作為違約金，但與此同時，您也得支付我們一筆裝修費，畢竟這房子里的家具家電都是我們配齊的。”勸小周好好思考后，經(jīng)紀人便直接掛斷了電話。

“就算真如他們所說，三個房間租出去9000元，也并不虧本。”按照小周的初步計算，不考慮服務費的話，扣除2個月的空置期后，第一年自如需要支付給她的租金總額是11萬元，但它從租客手中收取的租金和傭金總額是11.7萬元。即便算上裝修費用，也沒有每月2000元的虧本。“更何況，就算我降了2000元，這實惠也沒落在租客身上。”在小周看來，淡季降價僅僅是長租公寓的借口。

吃差價的長租公寓兩頭賺

以淡季為由要求降價，類似的情況不止在業(yè)主小周身上出現(xiàn)。一位不愿署名的中介內(nèi)部人士向記者坦言，在部分空置率較高的區(qū)域，確實出現(xiàn)了品牌長租公寓機構不降價不收房的現(xiàn)象。

北京的租金降了么?從相關機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)看，近期北京租賃市場確實在降溫。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心昨天發(fā)布的第51周全國大中城市租金數(shù)據(jù)報告顯示，第51周北京月租金繼續(xù)延續(xù)了下跌態(tài)勢，均價為90.92元/平方米，環(huán)比下跌0.66%。分居室來看，北京一居室月租金為5564元/平方米，兩居室月租金為6649元/平方米，三居室月租金為10559元/平方米，環(huán)比前一周均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中三居室跌幅最大，為0.86%。

然而，無論是監(jiān)測機構還是中介人士，都表示目前租賃市場的表現(xiàn)屬于正常現(xiàn)象。“此時正值租賃市場淡季，年底供應增加疊加需求下降，租金下降是常態(tài)。”諸葛找房在報告中寫到。

預期中的淡季降溫，為何竟引來如此大的反應?這和長租公寓“二手房”的商業(yè)模式密不可分。從業(yè)主手中租下房源后再重新裝修轉租給租客，收房和出租之間的差價是長租公寓機構目前最主要的盈利來源。“和去年高價囤房后將成本轉移到租客身上類似，讓業(yè)主降價也是為盡量多掙錢。”上述人士表示，經(jīng)過風口期的長租公寓還沒找到明晰的盈利模式，市場監(jiān)管的缺乏又難以抑制它們的沖動，亟待一套規(guī)范的機制予以監(jiān)管。

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