地產財富會
2022北京集中供地
卓越、融創、龍湖等前積極份子集體“失蹤”
連三年沒拿地的萬科也“按兵不動”
甚至傳聞萬科可能6月前都不在北京拿地
民企“退潮”帝都土拍背后
2022從土地到利潤的路正在變得更難走
2022-3-1
北京2022首輪土拍剛告一段落，第二輪土拍又即將于3月上旬啟動。
從首輪土拍溢價率和流拍率，以及第二輪土拍的持續意向參與度來看，土地市場整體表現“回溫”：其中，北京首輪土拍平均溢價率為4.5%，與去年第三輪相比提升了3個百分點，同時，流拍率也從17%回落至6%。
只是，這回溫，幾乎完全是靠國企央企所合力拉回的：
北京2022首輪集中供地拿地主體純民企的僅有旭輝一家
民企去哪兒了？
在資金壓力下，民企參拍積極性相對不高，國企央企不僅成為了北京2022首輪拿地的主力軍，同時小道消息顯示，大部分有意向繼續參與的第二輪土拍的企業，仍是央企國企居多。
民企中，TOP2的萬科，不僅2022年首輪土拍缺席報名，第二輪土拍目前據說暫時也沒能確定是否報名參與。
去年開始帶頭“縮表”的萬科，今年要在北京帶頭”按兵不動“嗎？去年6月才新接任的盧冰這次是出得什么牌？
從萬科等一系列企業在土地上“按兵不動”，到2022新一輪北京土拍的國企化發展，我們看到了一下企業百態：參與的不參與的，拿不到地和拿到地的，大家各有各的愁。
而所有房企愁苦原因只有一個：誰也不知道未來怎么走？黑鐵時代，土地該如何更好地變成回款和利潤？
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2022一切皆有可能
萬科也有可能告別北京開發市場
為什么萬科在北京土地市場上如此“按兵不動”？
要知道，自2019年在北京最后一次拿地以來，北京萬科已整整三年在京未有新地入賬。
北京萬科不著急嗎？不焦慮嗎？
回顧一下北京萬科過去的動作，實際上，它從去年年初就開始土地饑渴與拓儲焦慮了！
2021年第一批集中供地時，萬科報名參拍了很多地塊，甚至不乏城市核心地塊，保證金也沒少交。只是，當時帝都拿地內卷太嚴重了（詳見地產財富會此前報道《帝都搶地內卷眾生相》），北京萬科使上了渾身解數，最后還是一塊地也沒拿。
據說，北京萬科投拓部門為此全面復盤并準備好了下一輪的“戰役規劃”。只是沒想到，計劃趕不上變化。
2021年集中工地的第一輪北京拿地大戰結束后不久，整個行業環境風云突變，開啟了“融不到錢、還不上債、雷聲陣陣、人人心慌”的新階段。
在這之后的兩批集中供地，不止萬科蹤跡全無，大部分企業都暫時退出了土地市場。
也正是在這個時刻——去年6月，萬科對外發布了新的發展計劃，全面向“開發經營服務并重”轉型，并為此進行了系列組織和人事調整：北京萬科也因此換帥，“老將”盧冰執起教鞭，掌管萬科北京區域。
在行業寒潮治下，盧冰這老將新任“三把火”將會怎么燒？所有人都在期盼著。但目前所有人看到的，可能都只有“審慎”兩個字，再多四個字，就是“按兵不動”。
尤其是今年的又一輪集中供地，隨著市場似有回暖信息，大家都把目光投向了北京萬科——土儲明顯缺失的北萬，這次會出手嗎？沒想到，所有人們，連萬科的袖口都沒看到，更別提一根手指了。
北京萬科這是判斷市場沒到時機，繼續觀望等待中？還是在行業公司內外壓力之下無力出手？
又或者，昔日的北京樓市帶頭大哥，這次要主動“躺平”甚至戰略性淡出北京樓市了？
萬科祝九勝去年就明確提出，萬科要帶頭縮表了——這個“縮”難道是在開發拓儲上先縮北京？
正如去年一則未被印證的小道消息所顯示：據稱萬科2021到2022年的公司主題都是“縮表出清”，北京區域預計到2022年6月底前不會在北京公開市場拿地。
猜疑之聲遍布。萬科卻一直并未下場給予看客們一個明確回應。
確實，民企拿地難，北京開發不僅利潤薄而且沒做好還可能負利潤。
2022，多變的時代中，一切皆有可能。即使是萬科，也有暫時告別北京市場的可能。
民企去哪兒？
2022年首拍消失的房企們
1.連續缺席者的自知之明
First
2月17日北京土拍現場，一個相對“空曠”的拍賣廳
2020和2021的TOP20中，連續缺席京城集中供地的房企有這些：恒大、綠地、金科、中南置地、中梁置地
恒大：債務壓頂問題未解，自顧不暇，不必多說了
綠地：在“三道紅線”壓力下，綠地控股自2020年起拿地力度就已持續下降了，在土地成本高企的北京，綠地不參與集中供地競拍，也在很多人的意料之中。
綠地今年發布的2021業績快報顯示，2021年綠地控股實現營業利潤218.85億元，歸屬股東凈利潤較上年同期下降約49%，約為76.49億元。凈利潤幾乎減半給這家公司帶來了極大的壓力，對此，綠地在業績快報中指出，公司正積極降負債，抓去化，以及地產銷售資金回籠。
綠地雖然是國企背景，但形勢卻也不容樂觀，比起拿地，還是賣房和降幅債更重要。
金科：根據企業預警通的數據，金科2022年境內到期回售債券接近100億元，集中到期壓力較大。目前，金科正在積極推動各類債券再融資，堅持不“躺平”。2月21日，金科股份就發行了一期公司債券，規模15億元，票面利率8.00%，擬安排本期債券募集資金用于償還“20金科01”的回售本息。
積極還債的金科非常有自知之明，寶貴的資金要拿來還債和調整，不能用在北京的土地上。
中南置地：最近一段時間，中南建設集團和其下屬的多家子公司的股權，陸續出現被法院凍結的狀態。其中，中南建設的股權被司法凍結，主要是因為中南建設及其下屬公司資金緊張，甚至資金鏈斷裂，無力償還到期的債務，被債權方起訴到法院，法院判決敗訴之后，仍然不予償還欠款。無奈之下，債權方要求法院強制執行，法院才依法凍結了中南建設的股權。
子公司債務危機、股份凍結，再加上2月初陳昱含卸任中南置地總裁一職等一系列高管調整帶來的動蕩，中南置地的重心同樣放在了自身的調整過冬策略中，大把未解的難題還等著他們。
中梁控股：雖然在TOP20中，但北京一直不是這家公司主場。無論是搶地內卷的2021年北京首拍，還是2022年“雷聲”陣陣中北京新一輪土地首拍，中梁都選擇了明哲保身，搞好自己的債別暴，左手瘦身優化、右手還債，才不會騰出手來在北京拿地增加負累。
2.“消失了”的2021積極份子
Second
2021年，卓越、中鐵、京投、招商、五礦、中冶、龍湖、融創等20多家房企作為積極參與者，在北京土拍拿下了若干土地；而在2022年的北京土地首拍中，這些2021積極分子們卻集中“消失”了——沒報名、沒參拍、當然也沒拿地。
“世道艱險，手里還有糧，就不要再去冒險了。”
這可能是2021積極份子們面對北京土拍的統一想法。其中一家2021積極拿地企業，也是TOP10房企之一的內部人士對地產財富會表示，他們今年最核心的任務是把土地變成回款，而不是繼續拿地。
雖然和去年后半年相比，北京本輪土拍有所回暖，但小心駛得萬年船——一是手上不多的現金要就備用抵御今年不確定的環境；二是在現在這個市場情況，一個沒預估好，拿錯地可就是整個企業都要遭殃了，風險太大。
如何把土地變成回款和利潤
在2022是一道更難解的題
比起拿地，2022，房企更關心的問題是：
如何把土地變成有效的回款、現金流、利潤？
這對于房企而言，其實是一個永恒的基本問題。只是，在黃金時代甚至白銀時代，企業們都在談重視，卻沒有一家真正把這個問題當問題。
結束黃金時代，從土地到回款、形成利潤的路徑正在越來越難
畢竟，在黃金時代，只要拿到對的土地，回款、現金流、利潤都會隨之而來。如今，在短暫的白銀時代之后，房地產急轉而下快速來到了黑鐵時代，一切都不一樣了。
市場下行，上一個階段把規模和速度當成護身符的企業集體遭遇了滑鐵盧：拿在手上的土地不好賣了，晚幾個月變成回款、現金流和利潤，那就可能誘發暴雷的多米諾骨牌。
為什么2021年在北京拿地的企業在今年的土地首拍中集體消失了？
一方面是因為手中有地不要再冒險了，另一方面，也有業內人士稱，去年拿地的企業也有不少是”吃了苦沒有說的“，很多房企去年吃的苦還沒有“咽下去”呢，今年可不敢再吃了。
確實，北京2021年第一輪集中供地搶得過于瘋狂了，很多地不賺錢甚至局部倒虧——尤其是很多塊定位為剛需產品的土地：北京的剛需非常挑剔，并不好滿足，除了做好房子，還需要開發商規劃配套、搞好交通才有市場吸引力。
而去年北京剛需、剛改產品進入全面紅海PK期——內卷卷到神戶型都可能不及格。去年除了個別幾個位置極好或者有學區的新盤，基本市場上好不容易沖上及格線的，幾乎沒有幾家是單盤有可觀利潤的。
黃金時代的拿地是比誰能拿到，白銀時代拿地是“膽大者的輪盤游戲”，而“黑鐵時代”，拿地是真正綜合實力者的PK。
因為如何把土地變成回款和利潤，在2022年，是一道更難解的題。
過慣了好日子的房企們，歡迎來到黑鐵時代的新世界。
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