珠海的D王，十字門的中海寰宇天下，竟賣到6萬+！
近日，鳳凰君在朋友圈驚訝的發現，中海寰宇天下成交一套房源，總價達1343萬元，折算單價約6.2萬/㎡。
▲來自中介朋友圈截圖
6萬+？這意味著，比對岸橫琴金融島的房價還高！可能不少人要問了，中海寰宇天下值不值？
房價堪比橫琴
值不值？
首先，我們先了解中海寰宇天下的項目情況。
2020年11月，中海地產以總價104.76億、折合樓面價23281元/㎡拿下十字門項目，也就是現在的寰宇天下。
這也是迄今為止，珠海總價最高的D王項目。
項目整體建面約45萬㎡，住宅產品主要分布在地塊3、地塊4、地塊5。
前文提及的6萬+的房源，多集中在5號地塊，主打的是一線海景大平層。
其中，建面約169㎡的四房，均價約44000元/㎡；建面約218㎡的大平層，均價約45000-68000元/㎡。
然而定價非常高，但是5號地塊的景觀卻也有一定限制：
首先，雖然5地塊項目最靠近磨刀門水道，但中間6、7、8地塊還規劃有商業、鄰里中心、幼兒園等，低樓層景觀會有所限制。
其次，臨江還有一條市政路與休閑綠道，想獲得不錯的景觀視野，對建筑的高度有一定要求。但由于沒有實地樣板房，目前無法實景拍攝求證。
但值得關注的是，目前備受矚目的橫琴島，最新的住宅均價是50085元/㎡（數據源自珠海中原地產2月月報），區位與發展價值與中海寰宇天下相比，豈不是更香？
事實上，中海寰宇天下拿地成本很高，面粉貴，面包自然不會便宜。
但無論是與周邊相比，還是與橫琴相比，這樣的價格到底值不值？
價格跨度超千萬
忽略了圈層？
但是中海寰宇天下還有別的地塊，提供了跨度超過千萬的產品。
目前在售的3號地塊，有洋房、有高層，面積段為建面約105-130㎡的3+1房，均價約在41500-51000元/㎡。
4號地塊主推6棟，建面約86-112㎡的3房，折后均價40000元/㎡。
那么問題來了。對于高端買家來說，任性花千萬住大平層，享受一線景觀毫無問題。
但在同一個項目中，總價在幾百萬到上千萬不等，項目價差可以達到千萬。圈層明顯不夠純粹。
要知道，幾個地塊之間，會通過連廊相接，大平層的私密性，可能便受到挑戰了。
兩梯六戶，全北向86㎡，滿足精致窮？
如前所述，中海寰宇天下不僅做高端，它為了順應剛需市場，最小有推出約86㎡的剛需小戶型，總價330萬起。
同時，項目推出優惠房源，價格最低可以是“37XXX”。很明顯，4字頭降到了3字頭。
▲截圖于今日l頭條
小面積產品，總價最低為323XXXX元，這個門檻真的很低了。
有人戲虐道，高起點的中海寰宇天下，也順應起了剛需市場，滿足精致窮的虛榮。
與此同時，最近有網友吐槽，300多萬上車兩梯六戶，北向朝向的寰宇天下，這個虛榮成本未免太高。
硬上車的買家，需要慎重。
▲來自購房群網友的討論
而對于總體偏改善的項目來說，這樣的小戶型在二手市場有無銷路呢？什么人會來接盤？這也存在疑問。
非現房，且口碑有瑕疵品質能否有保障？
現在的市場，不確定性因素變多，準現房/現房將會變成買房的重要因素。
特別對于中海寰宇天下來說，景觀的溢價性較高，海景與非海景的價格相差較大。更需要實體考察。
但是，項目目前為異地樣板間，實際景觀尚不能明確展現，對于有景觀要求的買家，存在一定的風險。
因為作為中海的高標項目，寰宇天下系列也有過“翻車”。
比如，北京中海寰宇天下景山府，去年便出現維權事件。
▲截圖自《人民網》領導留言板
據了解，在交房近一年后，該項目的用電線路集中出現問題，業主們發現，短路、跳閘頻發。即使維修之后，也依然很難徹底修好。在二、三期產品中，也同樣存在設計缺陷，遭遇業主大規模投訴。
▲截圖自《人民網》領導留言板而該項目，在當時的北京市場，算的上明星樓盤，去化非常快。沒想到，交樓后，出現了嚴重的質量問題。環顧珠海市場，已交付的中海環宇城，也遭到了業主投訴。
根據業主投訴來看，該項目物業管理費達4.28元，但業主反饋日常維護水平差，且住宅使用的停車場，并未分區管理，導致回家沒車位。
這讓擁有豐富配套的中海環宇城，蒙上了一絲陰影。
結語：
事實上，中海在市場上建立了良好的口碑，打造的產品也相對不錯。
而中海寰宇天下，由于是D王項目，更給于了市場非常高的期望值。
但鳳凰君在此建議，考慮入手的買家，還是有以下幾點值得注意：
其一，推出的小面積產品，二梯六戶設計，朝向都為北向。項目主打改善盤，結合未來更注重居住屬性，在二手市場，或較難有人接手。
其二，項目整體的總價圈層線較亂，千萬豪宅所處的5號地塊總建面約9.7萬㎡，容積率2.63，小區面積不算大，容積率偏高。
并且，千萬豪宅對景觀要求高，但買家暫時無法實體考察，有不確定性。
其三，整體地塊面積雖大，但分地塊開發，被多條馬路隔開，有一定的噪音影響。
文到最后，你認為6萬+的中海寰宇天下值得入手嗎？歡迎留言討論~
（文章轉載自鳳凰房產珠海站）
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