1954年，香港四大家族之一領頭人霍英東，望著8層樓高的香檳大廈，眉頭緊鎖，吐出四字：

“公共契約”。

(資料圖片)

旁邊的律師連連點頭，把打印好的文件分發給下屬，合同的第一段寫著：

樓梯、過道這些公共面積成本支出較高，開發商難以承擔，為了更好的服務業主，需要大家一起攤派成本，實現共贏。

公攤問世。

可能霍總臨走前，怎么也沒想到。

把愛國刻在骨子里的他，卻給后來的內地居民，留下禍亂。

明知不公平卻無處維權，明知被欺負，卻只能挨著，這些年，公攤面積，像無形的鐮刀，無數次揮向老百姓。

2022年9月2日，內蒙古自治區政協委員王鳳華再提，取消公攤面積。

熱心網友從住建廳文件中窺見端倪，以為要全民取消“公攤面積”，全網嘩然。

結果負責人連忙跑出來澄清，僅僅“上報而已”，千萬不要過度解讀……

事實上2021年，王鳳華就提出過取消公攤，只不過當初給的回復是：

“公攤建筑面積”是目前商品房屋一定會有的面積，也是業主不動產產權的組成部分。

流水的“上報”，鐵打的“未果”。

公攤面積為何如此難以取消？這背后到底藏著什么秘密，我們又應該如何避免被割？

下面的文字，幫你解答。

01青出于藍

事實上，早期霍總創造出的“公攤模式”，并非鐮刀。

開盤時，公攤面積的計算公式會公之于眾，還專門請律師做市場公證，告訴香港購房者，哪里被公攤，又公攤了多少。

業主心知肚明，雖然被公攤，但可以享受低房價，認為合理。

只是后來，市場低估了資本的貪欲。

1958年，香港出臺政策，嚴打炒樓花，房價暴跌。遭遇房地產銷售困境的李超人，為了控制開發成本，決心讓旗下所有樓盤均采用“公共契約”。

在李超人的推動下，“公攤面積”遍地開花，成為香港房地產開發商的主流定式。

剛開始，香港開發商敬畏市場，以霍總為榜樣，透明公開。

然而香港經濟爆發后，房屋供不應求，還管什么榜樣，就是一個老頑固。

開發商們取消了公示“公攤面積”，開始在里面大量注水，“內卷”嚴重，看誰注水注得多，注得妙。

比如把停車場、會所等公共空間，建得碩大無比，統統公攤給住戶，然后偷摘出一部分，進行二次售賣，或者租賃出去，攬入開發商口袋。

更夸張的是，有開發商把飄窗設計的比臥室都大，然后計算到實用面積，號稱人類住宅新模式。

玩得最溜的還是李超人，2006年旗下一個名叫元朗四季豪園盤入市，公攤比例高達40%，創造了香港歷史。

香港老百姓忍無可忍，把李超人噴上熱搜，上街游行，舉旗吶喊，要求還一個公道。

期間，民眾跟開發商利益集團博弈過幾輪，最終香港政府不堪輿論重壓，在2013年4月出臺了《一手住宅物業銷售條例》，規定：

新房只能用“實用面積”來標價。

如果不按照實用面積來標價，堅持把公攤面積包含進來，就會吃官司，罰款100萬-500萬港幣，還會面臨3-7年監禁。

從此，香港房地產，徹底告別公攤。

然而有意思的是，內地自從1995年引入公攤后，非但沒有跟隨老師傅取消公攤，而是發揚光大，成為全球獨樹一幟靚麗的風景線。

在模仿和超越這一塊，不得不佩服，內地的開發商天賦異稟。

02毒瘤發酵

2022年8月16日，山東青島市民小李在網上哭訴。

當初買了一套110平米的房子，售樓處小姑娘承諾，項目公攤面積是31%，雖然占比挺高，但市場行情大差不差，勉強忍受。

然而當小李收房時，驚呆了。

全屋只剩下了三個小得可憐的臥室，最大都不超過9平方，主臥連雙人床都放不下，他去找驗房師測量了好幾遍，結果只有61平方。

仔細算來，公攤比例高達46%。

小李很憤怒，找開發商理論，開發商開始用公攤系數、公攤率、套內面積等概念強行解釋，媒體介入后，才承認：

將近1米的外墻，一半面積都得公攤。

電梯、大廳、走廊、垃圾道、變電室、設備間、地下室、值班警衛室公攤也就算了，墻還得公攤。

墻公攤也就算了，還造了1米寬。

估計香港開發商聽了，也得認，這才是祖宗。

我在研究公攤面積的案例時，及其困惑，是怎樣的市場環境，能培育出如此猖獗的開發商，這么肆無忌憚地從公攤里面做文章。

比如2006年，北京友誼花園小區，開發商給業主多算了8000平方公攤面積。

2014年，山東一高密度樓盤，得房率僅有48%，有人買了一套85平米的房子，到手不足50平。

2021年，山東某樓盤，得房率僅有46%。

2021年，山西太原某樓盤，公攤面積高達43%。

……像黑洞一樣，深不可測。

其實買房時候告知公攤也行，哪怕是40%多的公攤，公之于眾，消費者接不接受另說，最讓人憤怒的是，欺騙。

買房大三居，收房小三居，買房雙衛，收房單衛，買房變成拆盲盒，房地產滋生出一顆徹徹底底的：

“公攤毒瘤”。

取暖費、物業費、裝修、除甲醛等等所有機構，都要滋養這顆毒瘤，按照建筑面積收費。

這里面最夸張的就是物業，公攤面積要收費，但公攤收益卻只會攬入自己的腰包。

前幾天受邀去朋友家喝酒，從小區門口到停車場都是電子屏，一進樓里電梯，嚇了一大跳。

電梯門左右，身體左右，各有一個電子屏，居然后腦勺還有一個投影儀，正對著已經閉合的電梯門投射廣告。

五屏聯動，嘰里呱啦，腦子嗡嗡響，放的廣告還不一樣，嬰幼兒奶粉、電商平臺活動、瑜伽、養老保險……可謂家庭全年齡段覆蓋。

我問朋友，這么多廣告屏，物業給你們反錢嗎？朋友瞪大眼睛珠子驚訝地問我，這東西還能反錢呢？

朋友打過去電話去問物業：

你們這電子屏一個月收多少錢，既然作為公攤，我們出錢買的地方，是不是收益也得給業主分一分？

只聽見電話那邊小姑娘，支支吾吾說不出話，最后的答案是：

我也不知道收多少錢，領導從來都沒提過，要給業主分錢，我請示一下領導……隨后電話傳來嘟嘟的聲音。

03種因得果

公攤這顆毒瘤在各方的滋養下，越來越大。然而就這樣一個人人喊打的事物，居然不乏有專家為其辯解。

近日，浙江工業大學、中國住房研究院院長聲稱：

取消公攤面積，可能給消費者埋下暗坑。

因為取消公攤面積，會導致開發商成本直線上升，那么勢必會提高房價，不利于抑制房價。開發商也會因為取消公攤，偷工減料，影響業主的居住舒適度……

很多人跑來問我，這話有沒有道理。

我的答案是，驢頭不對馬嘴。

這就像你去街邊商販那買西瓜，問老板，這瓜保熟嗎？

老板說，這瓜吃了絕對解暑。

保熟？解暑，你這跟我玩文字游戲嗎。

消費者不關心什么舒適度什么對房價影響，而是絕對的公平和透明。

我花大半輩子攢錢買了一套房，你總得讓我知道錢花在了哪里，我到底能住多大的房子，天經地義。

公平透明，是消費者最基礎最原始的訴求。

公攤面積，年年有人罵，年年不改革。今年2月份，新華社旗下半月談，特批公攤面積，“別再讓買房像開盲盒”，可惜依舊推不動這條改革之路。

為何如此之難，還是那句話，多方博弈：

一來，公攤面積能“掩飾”高房價的外表。

比如現在很多城市的房價是每平米2萬元，100平米的住房，30%的公攤，表面上200萬一套住房。

但如果取消公攤，面積就變成了70平米，同樣是200萬一套房，但單價漲到了2.85萬每平米。

房價一夜暴漲42%。

開發商取消公攤，意味著自己的房價比別人貴了42%，房子沒人買了；地方取消了公攤，意味著房價暴漲42%，“房住不炒”效果太差，要開罰單，誰也不愿當出頭鳥。

二來，“招拍掛出讓”制度下，地方財政已經跟地價牢牢綁定。

地方既要地價上漲，又要抑制房價過快上漲，就只能不斷壓榨開發商，從去年開始，大多數開發商的利潤率已經創下歷史新低，很多項目都在1%～2%左右。

三道紅線+地產下行，死的死傷的傷，這時候取消公攤，讓開發商自己去承擔成本，建造社區公共空間，結果必然是偷工減料。

到時候樓盤沒有大廳，只有一個小門洞，園林只有三棵樹，樓與樓之間沒有縫隙，緊密相連。

屆時，新聞里播報的題目一定是，某城市某小區開發商無良，電梯只能坐下2個人，業主維權喊冤，雙方大打出手。

城市化的終點變成了貧民窟……

所以破局的關鍵是，地方是否愿意讓利，下調地價，給開發商留利潤去做公共空間，同時限價，抑制房價過快上漲，這樣就可以合理取消公攤面積。

或者保留公攤，專門成立監管部門，對項目進行專項監管，所有項目必須公開透明公攤計算方法，違規就要狠狠罰，甚至判處監禁。

但這條我是真沒信心，因為對開發商來說，方法總比困難多。

取消公攤，肯定會到來，但肯定不在樓市下行期。

在這之前一定學會自保，買期房時一定要把合同看明白，清清楚楚白紙黑字，標明實用面積，收房時如果不符，一定要聯合維權。

從以往的案例來看，勝訴率還是很高的。

我記得2016年9月13日，在快播案庭審上，王欣曾經提出過一個詞，“技術無罪”。

但法院的鐵錘，依舊給他敲了3年6個月的刑期。

因為技術無罪，使用它的人有罪，王欣用技術傳播淫穢視頻賺錢，于情于理說不過去。

種因終得果。

公攤模式有沒有罪，我不知道，但我知道以它謀取利益，欺詐消費者的人，一定會被釘在歷史的恥辱柱上。

標簽： 公攤面積 實用面積