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北京的“城市更新”馬上就要加速了。

2022年11月15日，北京市政府公布了《北京市老舊小區改造工作改革方案》，這個方案的出臺意味著北京要加速“城市更新”的速度。自從2017年北京確定了“老城不再拆”的原則以后，作為“歷史名城”的北京就開始逐漸進入到“城市更新”的發展階段。“拆遷戶”逐漸成為了北京的歷史。但是北京的老城區確實比較“老舊了”，北京目前的二手房市場里居然還有“50-60年代”的老破小項目，據說比例可能還不低。比如最近北京的二手房掛牌量就已經超過了10萬套，但這里面稱得上“老破小”的二手房據說比例高達40％以上。而且越是到核心區，北京的“老破小”比例就越高，對北京的城市面貌確實造成了一定的“影響”。在這種背景下，北京加速“城市更新”速度是勢在必行。根據本次北京市政府出臺的《老舊小區改造工作改革方案》的核心內容，北京在下一步顯然是要加大“拆”的力度和比例了。“方案”中提到：

第一，將改造的老舊小區按照產權性質、改造需求等情況分類落圖，形成涵蓋老舊小區治理、改造、管理三位一體的工作平臺。

第二，力爭在2022年底前將需改造的老舊小區全部納入改造項目儲備庫。

第三，加快推進危舊樓改建和簡易樓騰退項目。

這顯然就是要給“全部的老舊小區”建立臺賬了，然后再按照需求情況逐漸安排“改造”，2022年年底之前這個“摸底工作”就要全部完成了。那么，未來北京的“老舊小區改造”會有什么重大變化嗎？從目前北京公布的“方案”來看，“拆和建”的比例和速度將會加大和加速。首先第一點就是“方案”中提到的“先治理、后改造”，意思就是在“改造之前”，老舊小區就要“依法拆除違法建設”。甚至包括“地樁地鎖、開墻打洞、群租房及地下空間違規使用”等都要進行綜合治理，而且明確提到“全面拆除地樁地鎖”，“對群租房進行動態清零”。所以第一個“拆”，首先就是“拆違建”，而且是“自拆、幫拆、勸拆”。看來不拆“違建”，是很難啟動“改造”了。所以北京主城區的“老破小”要想舊改，“先拆違建”是一種必然了。然后第二點就是“方案”中提到的“創新以改建方式實施老舊小區改造的政策機制”，其實簡單來說，就是要“加大改建的范圍和力度”。什么叫做“改建方式”？在兩年前的2020年7月1日，北京市就出臺了《關于開展危改舊樓房改建試點工作的意見》，這個意見當時被稱之為“新危改”。根據2020年北京的“改建試點”政策，北京的“老舊樓房”是可以拆掉，原地重建的，其特征主要有以下幾點：第一，“改建”主要包括“年久失修的公房簡易住宅樓”和“沒有加固價值的危改樓房”，但平房不進入“改建范圍”。第二，“改建”的思路就是拆除后原地重建，這個是和之前最大的不同，以前的危改是“拆遷”，改建其實是“原地拆掉重建”。第三，重建后的新房不可以增加戶數，但可以適當增加居住面積，增加比例預計在20％-30％之間。第四，也是最重要的一點，就是“公房簡易樓”經過改建后，公房租戶可以獲得完全產權，只不過是需要租戶投入適當“改建”成本。而2022年這一次的“改建創新機制”，最核心的就是“擴大了改建范圍”：

“將老舊小區中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設年代較早、建設標準不高，雖可通過加固方式改造但居民改建意愿強烈的項目納入改建范圍”

很顯然，將會有更多的“老舊樓房”將會進入“改建范圍”。進入到“改建范圍”的老舊樓房居民，不僅可以原地拿到“新房”，同時居住面積“會擴大”，最關鍵的是“可以拿到完全的個人產權”了。這對于“老破小”和“公房簡易樓”的居民來說，簡直是“天上掉餡餅”，他們只需要付出“少量的改建資金”，就可以在北京老城區拿到“新房產權房”。很顯然，經過“改建”后的“老破小”，房價必然飆升了。同時為了推動“老舊小區改建”，這一次2022年的“改造新政”還允許“允許提取本人及其配偶名下的住房公積金，用于樓本體改造、加裝電梯、危舊樓改建和交存專項維修資金”。這就相當于北京的老居民基本只要自己掏很少的一部分錢，就可以參與北京的“老舊樓房改建”，從而實現在老城區拿到“新房”。可以說，本次的《北京市老舊小區改造工作改革方案》對于“老城區的老破小居民”來說，是一次重大的超級利好。當然，也不是所有的“老舊樓房”都會加入到了“改建范圍”，最重要的一條標準是“居民改建意愿強烈”，所以想要進入改建范圍，還得多多向相關部門反映和呼吁，爭取早日進入改建范圍。綜上所述，我們認為這一次的《北京市老舊小區改造工作改革方案》的出臺，意味著北京可能又要加快“拆”的速度了。這一次不僅會加大“拆違建”的力度，同時也會擴大“改建”的范圍，加快改建的速度，北京城市更新的速度將會加快。北京老城區的房價，有可能會因為“改建”而出現一定程度的上升。

標簽： 老舊小區 城市更新