縮短還款年限怎么計算

1、房貸提前還款后剩余的本金=(貸款總額-提前還款部分);

2、房貸提前還款后剩余的利息=(貸款總額-提前還款部分)*協(xié)議利率*還貸年限。

舉例說明：假設房貸20萬貸20年，年利率為4.9%，等額本息還款，每月還款額為1308.89元，總利息為114133.14元，正常還款一年以后，已還利息9665.52元，房貸剩余本金193958.87元，這時提前還款5萬元，選擇縮短年限，月還款額不變，具體為：

1、房貸剩余本金=193958.87-50000=143958.87元;

2、剩余本金143958.87元，為了保證月還款額在1308.89元左右不變，縮短年限，利息也會隨之減少。大概在12年左右，會有一個平衡，剩余本金用12年(144期)償還，每期月還款額=1324.25元，剩余應還利息=46733.36元。

提前還貸縮短年限還是減少還款額

在提前還貸的時候，是選擇縮短年限，還是選擇減少還款額，都是看自身的需求和還款能力來的。假如選擇縮短年限，那么月供不會發(fā)生變化，但用戶的還款周期會加快。而倘若選擇減少還款額，那么月供會減少，每月的還款壓力也都會減輕。而單從節(jié)省利息的角度來看的話，選擇縮短年限會比選擇減少還款額更劃算一些。但也不是所有情形都適用的。

像假如是等額本息還款、還貸年限已過半的情形，那么在月還款額當中，本金其實已經(jīng)大于利息了，那用戶選擇提前還貸縮短年限的意義也不大了。這種情形下用戶還要選擇提前還貸的話，就可以選擇減少還款額。

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