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內容來源：中指研究院

2022年，房地產市場銷售仍在繼續(xù)探底，未出現(xiàn)較為明顯的復蘇信號，土地市場整體較為低迷。本文詳細總結本年企業(yè)拿地的特點：一是大型央國企、區(qū)域深耕型民企、地鐵類公司、地方城投四類企業(yè)拿地力度較大；二是拿地金額TOP100格局發(fā)生變化，民企銳減三成，地方城投增至三分之一；三是代表企業(yè)投資規(guī)模和力度顯著下降，布局換倉一線城市。

拿地力度較大企業(yè)：大型央國企、區(qū)域深耕型民企、地鐵類公司、地方城投

在市場深度調整周期，多數(shù)房企明顯放緩拿地節(jié)奏，特別是民營房企明顯均削減投資規(guī)模和力度，部分房企及城投企業(yè)填補了這部分市場空間。具體來看：

第一，大型央國企投資力度仍較高。華潤、中海、保利、建發(fā)、招商蛇口、中國鐵建、越秀地產、華發(fā)股份等央國企位列拿地金額前10，這些企業(yè)具有較為突出的融資優(yōu)勢、信用資質和開發(fā)經(jīng)營能力，仍保持了相當?shù)耐顿Y力度，拿地銷售比均超20%，部分企業(yè)拿地銷售比超30%，抓緊土地市場底部適度補充資源有助于在市場回暖后搶占先機。同時，中字頭基建公司異軍突起，特別是中建系公司，2022年中建系公司多家進入拿地金額前100，如中海地產、中海宏洋等地產業(yè)務規(guī)模較大的子公司，中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等公司拿地金額也進入前100。

第二，區(qū)域深耕型民企發(fā)揮所深耕區(qū)域投研、品牌等優(yōu)勢，在優(yōu)勢城市精準拿地擴大區(qū)域市場競爭力。如濱江2022年新增36宗地，35宗均位于杭州，大華新增土儲集中在上海、廣州兩市，眾安新增7宗地中6宗均位于杭州。隨著土地市場趨冷，部分地方性中小房企緊抓拿地窗口期，儲備土地資源，如偉星房產在合肥、南京、蕪湖、臺州等城市新增13宗地，進入拿地金額前20。

第三，地鐵類公司逆勢拓儲。廣州地鐵、深圳地鐵集團、廈門軌道交通、蘇州軌交集團、杭鐵集團等企業(yè)位列拿地金額前100企業(yè)，合計拿地金額541億元，其中，廣州地鐵、深圳地鐵集團、廈門軌道交通拿地金額超百億，蘇州軌交集團、杭鐵集團超50億，進入拿地金額TOP100企業(yè)數(shù)量與2021年持平。這些城市地鐵公司多數(shù)屬于經(jīng)濟發(fā)達、人口密集區(qū)域，對城市內部交通需求較高，軌道交通處在快速發(fā)展期，地鐵公司開發(fā)建設的任務量較大。同時，地鐵開發(fā)建設資金需求量大，普惠性公共交通使得公司依賴政府補貼，因此通過地產開發(fā)反哺地鐵建設運營成為很多城市地鐵公司的選擇之一。地鐵公司在房地產業(yè)務方面具有特殊優(yōu)勢，地鐵公司具備一定的資金優(yōu)勢，且在TOD模式開發(fā)方面擁有豐富的經(jīng)驗。

第四，地方城投公司托底拿地明顯。按面積TOP100拿地企業(yè)中，2022年有地方城投公司71個，去年同期有21個，是去年的3倍多，其中較多的省份有湖南9個，四川、江蘇、山東各8個。

拿地金額TOP100格局：民企銳減三成，地方城投增至三分之一

央國企家數(shù)增至一半，地方城投占三分之一。從拿地企業(yè)家數(shù)來看，2022年拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企占比53%、地方城投占比32%、混合所有制企業(yè)占比6%，分別較上年同期增加8、26、1個百分點，民企占比下降35個百分點至9%。

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央國企拿地金額占比超六成，民企降至不到一成。從拿地金額占比來看，2022年拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企拿地金額占比66.8%、地方城投占比16.4%，較上年同期增加19.6、13.7個百分點，民企拿地金額占比較上年同期下降28.1個百分點至9.3%，混合所有制企業(yè)拿地金額占比降至7.4%。

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代表企業(yè)：投資規(guī)模和力度顯著下降，布局換倉一線城市

代表房企投資規(guī)模和力度顯著下降。2022年，50家代表企業(yè)權益拿地總額為6765.6億元，同比下降62.4%，權益拿地面積同比下降77.4%，拿地銷售比均值為15.5%，較上年下降11.4個百分點。其中，央國企拿地銷售比為21.4%，仍保持了一定的投資強度；民營房企權益拿地總額降幅則超80%，拿地銷售比僅5.8%，投資規(guī)模和強度銳減。

圖：2021年、2022年50家代表企業(yè)拿地金額及拿地銷售比

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換倉一線城市。2022年，代表企業(yè)快速調倉換倉一二線城市，50家百億代表企業(yè)的一、二線城市拿地金額合計占比為91.3%，較2021年上升了20.2個百分點，其中，一線城市拿地金額占比較上年增加23.8個百分點至40.4%，投資強度陡增，主要源于一線城市市場支撐度更強，有望率先企穩(wěn)復蘇；受部分二線城市市場成交降幅較大影響，因此二線城市拿地金額占比有所下降，同比下降了3.6個百分點，但拿地金額占比達到50.9%，仍是主要重倉城市；三四線城市市場承壓，因此，布局快速收縮，2022年拿地金額占比僅為8.7%。

表：2021年、2022年代表房企拿地金額城市等級分布

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城市布局更加聚焦收斂于三大城市群。2022年，代表企業(yè)投資布局更加聚焦收斂，拿地城市數(shù)量均值從上年的19.8個城市下降至7.2個城市。從城市群來看，長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群拿地金額占比較上年增加9.4個百分點至77.6%，其中，粵港澳（內地）、京津冀城市群拿地金額占比分別較上年增加3.8、6.0個百分點，此外，成渝城市群拿地金額占比較上年微增0.5個百分點至7.0%。從重點城市來看，北京、上海、杭州、深圳、廣州、成都、寧波、廈門、南京、合肥等城市位列拿地金額前十城市，均為三大城市群核心城市及成渝、海峽西岸城市群核心城市，其中，北京、上海、深圳拿地金額增速較快，均為正增長。

表：2021年、2022年代表房企拿地金額城市群分布

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圖：2022年代表房企拿地金額前20城市

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