強(qiáng)化市場(chǎng)韌性 做高質(zhì)量發(fā)展排頭兵

  房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之下，房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)分化。縱觀2023全年，房企銷售整體呈現(xiàn)“前高后低”走勢(shì)，一季度銷售迅速恢復(fù)，二季度以來銷售持續(xù)走弱。

  在市場(chǎng)持續(xù)低迷的環(huán)境下，保利發(fā)展展現(xiàn)了足夠的韌性：市場(chǎng)排名升至行業(yè)第一，是行業(yè)唯一一家過4000億的房企，市場(chǎng)占有率提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

  而對(duì)于行業(yè)龍頭企業(yè)，銷售規(guī)模和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量正在受到同等重視。克而瑞的榜單顯示，2023年保利發(fā)展權(quán)益銷售規(guī)模4222億，同比基本持平，相關(guān)數(shù)據(jù)印證了保利發(fā)展的銷售質(zhì)量在提高，銷售金額得到保障。保利發(fā)展在保持規(guī)模的同時(shí)也更加注重回籠質(zhì)量，保利發(fā)展內(nèi)部多次強(qiáng)調(diào)要“有現(xiàn)金的銷售”。全年回籠率高達(dá)102%，充足的回籠資金為抵御行業(yè)波動(dòng)和公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

  2023年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)分化加劇，在這一背景下，穩(wěn)守核心城市即意味著確定性。從區(qū)域業(yè)務(wù)布局上看，保利發(fā)展對(duì)于周期性恢復(fù)動(dòng)能更強(qiáng)的熱點(diǎn)城市，以及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口凈流入較多的核心城市，深入“因城施策”的頂層基調(diào)，審時(shí)量度地實(shí)行“一地一策”，深化新拓項(xiàng)目的差異性亮點(diǎn)，拉開有效市占競(jìng)爭(zhēng)幅度。

  由此帶來的，是發(fā)展確定性持續(xù)提升：當(dāng)年38個(gè)核心城市的銷售金額占總銷售金額的比例為88%，連續(xù)4年提升；38個(gè)核心城市的市場(chǎng)占有率達(dá)6.8%，同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展市占率超過10%的城市至少有27個(gè)。市占率提升的背后，是保利發(fā)展始終以客戶為中心，市場(chǎng)美譽(yù)度不斷提升，為保利未來高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)固護(hù)城河。

  強(qiáng)化財(cái)務(wù)安全 杜絕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

  在行業(yè)調(diào)整期，企業(yè)的安全比發(fā)展更重要。2023年，保利發(fā)展謹(jǐn)守財(cái)務(wù)制度，強(qiáng)化了財(cái)務(wù)安全管控。作為龍頭房企，保利發(fā)展在保持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正的前提下實(shí)現(xiàn)了資源補(bǔ)充和債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在快速動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)中確保安全和發(fā)展的平衡。

  根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，保利發(fā)展2023年末在手貨幣資金1480億元。而對(duì)相應(yīng)的是，2023年末保利發(fā)展的有息負(fù)債規(guī)模降低271億至3543億，有息負(fù)債規(guī)模的下降將直接有效降低償債風(fēng)險(xiǎn)。

  不僅如此，保利的綜合融資成本也從2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。既降本，又降息，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大大提升。

  而強(qiáng)勁的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流，有助于保證企業(yè)收支的良性循環(huán)與自我平衡。2023年，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流139億，已經(jīng)連續(xù)第六年為正。流入端有穩(wěn)健的銷售規(guī)模作回籠保障，支出端不僅能支付剛性建安，落實(shí)保交樓，還有資金保障拓展拿地，甚至還有錢做10億量級(jí)的回購。表明企業(yè)能夠依靠自身經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)自身造血的正循環(huán)。

  經(jīng)過一系列主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)動(dòng)作，保利發(fā)展2023年期末資產(chǎn)負(fù)債率76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率67.14%、凈負(fù)債率61.20%，分別較期初下降1.34和2.37個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比1.28，“三道紅線”保持一貫綠檔水平。

  綜合保利發(fā)展整體表現(xiàn)，多家券商機(jī)構(gòu)相關(guān)研報(bào)認(rèn)為，在一二線核心城市及熱點(diǎn)地區(qū)頻頻拿下優(yōu)質(zhì)增量資產(chǎn)，為保利發(fā)展后續(xù)打造品質(zhì)項(xiàng)目鋪墊區(qū)位紅利基礎(chǔ)。隨著新增拿地奠定利潤(rùn)空間，未來公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有望邊際改善。

  強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品服務(wù)體系化提升

  當(dāng)行業(yè)發(fā)展邏輯從重規(guī)模向重品質(zhì)回歸，保利是率先提出行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代的房企，也是較早落實(shí)產(chǎn)品制勝理念的公司。目前保利發(fā)展已經(jīng)形成了“天悅?cè)撕?rdquo;三大產(chǎn)品系十二大子品牌，根據(jù)其年報(bào)數(shù)據(jù)，2023年保利發(fā)展落地產(chǎn)品系項(xiàng)目79個(gè)，產(chǎn)品系建設(shè)進(jìn)入成勢(shì)階段。在注重產(chǎn)品多元化和價(jià)值疊加性，既要兼顧剛需、剛改、改善各類住房需求，同時(shí)更突出了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的亮點(diǎn)特色，打造現(xiàn)象級(jí)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目標(biāo)桿，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升。

  細(xì)化到產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)方面，保利發(fā)展根據(jù)不同地區(qū)人文特色打造的“天-悅-和”三大產(chǎn)品系，可滿足不同客戶的差異化需求。

  圍繞向客戶提供“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”的核心目標(biāo)，保利發(fā)展在2023年持續(xù)增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)功，樹立“發(fā)展之樹”體系化建設(shè)體系。通過打造項(xiàng)目全生命周期的管理鏈路，深化產(chǎn)品品牌服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、投資定位一體化等，進(jìn)一步提升了開發(fā)效率。2023年，保利發(fā)展完成29.1萬套產(chǎn)品交付，在交付量同比增加12%的情況下，客戶滿意度不斷提升。

  中指研究院分析觀點(diǎn)認(rèn)為，2023年，保利發(fā)展堅(jiān)守“品質(zhì)時(shí)代下的品牌思維”，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展，主要得益于：一、正確的戰(zhàn)略方向與堅(jiān)定的戰(zhàn)略執(zhí)行。保利發(fā)展始終堅(jiān)持普通住宅開發(fā)和核心城市深耕，近年來重點(diǎn)布局的38個(gè)核心城市貨量?jī)?chǔ)備近70%，住宅貨量占比超95%。二、以客戶為中心的產(chǎn)品服務(wù)體系化提升。從“全生命周期居住系統(tǒng)”，到“人文社區(qū)”理念的提出及“天悅?cè)撕?rdquo;產(chǎn)品服務(wù)體系的升級(jí)，保利發(fā)展深度發(fā)掘人民群眾對(duì)美好生活向往和需求，不斷升級(jí)迭代產(chǎn)品服務(wù)體系。三、行業(yè)領(lǐng)先的品牌信用。保利發(fā)展強(qiáng)大的品牌信用進(jìn)一步提升了市場(chǎng)的信賴與認(rèn)可。多年來，保利發(fā)展持續(xù)通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)不斷增強(qiáng)客戶的認(rèn)可，推動(dòng)品牌價(jià)值持續(xù)提升。

  行業(yè)觀察人士表示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，眾多城市出臺(tái)限購限售松綁政策、并降低首付比例及房貸利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心得到一定修復(fù)提振。以保利發(fā)展為代表的房企正積極開啟創(chuàng)新營(yíng)銷，搶攻“五一”“雙十一”等重要傳統(tǒng)消費(fèi)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，以高品質(zhì)產(chǎn)品助推營(yíng)收業(yè)績(jī)穩(wěn)增長(zhǎng)。

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