北京房價“四連漲“,北三縣扔出“王炸“!
來源：大山說房時間：2022-04-19 10:42:00
2022年4月15日，國家統計局公布了《3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，其中北京的二手房房價再次“領漲全國”。而且從數據上看，北京二手房的房價確實是“漲幅越來越大”，已經幾乎要進入“普漲”的趨勢。這一輪北京的二手房房價上漲是從2021年的12月份開始的，隨著房地產調控“政策風向”的轉變，房貸“松綁”，北京房價迅速“由跌轉漲”。從近四個月的北京二手房房價漲幅來看，2022年北京房價至少有10％以上的漲幅，甚至有可能會出現20％的漲幅。我們判斷，今年北京的房價漲幅肯定是“領漲全國”的。北京這一輪二手房的房價漲幅，主要集中在以下幾個板塊：第一，四環內的“次新房”出現了全面上漲的行情，尤其是2005年以后的“次新房”上漲幅度非常明顯。
東西城核心區的“次新房”房價保守估計這幾個月已經上漲了20％以上，個別優質項目甚至出現了40％的漲幅。
第二，城區的邊緣組團核心區，“次新房”二手房也出現上漲，比如像朝陽的東壩，朝青等板塊，二手房次新幅度明顯。
第三，近郊新城的重點片區，“次新二手”也出現了一定的漲幅，比如房山長陽，昌平回天地區等成熟片區，次新房價漲幅明顯。
北京這一輪二手房次新，之所以有房價的明顯上漲，甚至是“普漲行情”，一個是房貸確實出現了明顯松綁，資金面特別寬松，另外一個就是新房的價格明顯偏高，拉高了周邊的次新房價。所以北京的新房雖然“賣的不怎樣”，但是二手房成交量在3月份居然突破了1.8萬套的水平，幾乎是2月份的兩倍。曾經有人預判，到了2030年，北京次新房和新房的房價有可能將會出現“20-15-12-8”的梯隊分布格局：單價20萬均價的“板塊”：北京東西城核心區。
單價15萬均價的“板塊”：北京四環以內。
單價12萬均價的“板塊”：北京城區邊緣組團核心區。
單價8萬均價的“板塊”：北京五大新城核心區板塊。
按照目前全國樓市的松綁態勢以及“印鈔速度”，2030年中國的M2貨幣總量將會突破500萬億水平，相當于要比現在的貨幣總量“翻一倍”。按照這個速度“貶值下去”，2030年北京房價再“翻一倍”也不是不可能。我們的判斷是，中國排名前十的“特大超大城市”的房價依然有“大漲”的空間，因為在這些城市集中了中國最好的公共資源，最多的常住人口和最龐大的資金。只要“鈔票持續印下去”，錢就會持續流進這些城市，推高城市房價，而在所有的城市中，北京一定是“蛋糕分的最多”的城市。同時對于燕郊、大廠和香河等北三縣環京地區來說，2022年也是“生死攸關”的關鍵之年，我們判斷今年有可能會有“王炸”政策出臺。2022年4月14日，北京市京津冀協同辦對外發布《北京市推進京津冀協同發展2022年工作要點》。在這個“工作要點”中，最關鍵的一點就是“2022年北京將推動出臺通州區與北三縣一體化高質量發展示范區相關方案”。這個“示范區方案”究竟是什么？目前還沒有具體細節透露。但是北京相關負責人提到：通州區與北三縣一體化高質量發展方案，將學習借鑒長三角區域一體化發展的經驗做法。根據這個細節，我們仔細研究了“長三角生態綠色一體化發展示范區的總體方案”，發現這里面確實有不少亮點。根據“長三角一體化的發展總體方案”，我們判斷未來的北三縣和通州一體化高質量發展方案，有可能將會有以下特征：第一，賦予“示范區”省級經濟權限，這就意味著通州北三縣的示范區至少是“副省級新區”，僅比雄安新區的級別“低半格”。
也就是說，新區的領導至少會是“北京副市長”級別。
第二，預計將成立“示范區執行委員會”，通州區和北三縣，都由這個“示范區執行委員會”實施統一管理。
這意味著北三縣可能將直接由北京代管。
第三，成立“示范區發展公司”，負責通州和北三縣的土地開發、基礎設施建設，相當于“示范區的城投公司”。
這樣一來，北三縣的“地價”恐怕要上漲了。
第四，會設立“先行啟動區”，哪個片區進入“啟動區范圍”，哪個片區將會迎來快速發展。
從目前來看，除了155平方公里的“副中心”，通州臺湖、燕郊鎮、香河鎮及大廠潮白有可能都進入“啟動區”。
第五，企業資質認證完全統一，招商優惠條件也統一，北京的高科技術企業到了北三縣，同樣享受“北京政策”，接受“北京管理”。
這一條主要是讓北京的企業放心“遷入北三縣”，推動北三縣的產業發展。
第六，實行不受行政區劃和戶籍身份限制的公共服務政策，在“示范區”內的就醫、義務教育都是“統一”的。
今年北京兩會就有代表提出建議，通州北三縣“學籍統一”，成立“獨立中考區”，本次方案有可能采取這個建議。
但高考的時候還是“按照戶口各自參加戶籍高考”。
這種可能性存在，畢竟北京和河北的“教材”已基本一樣了。
第七，建設互聯互通基礎設施體系，除了地鐵、市郊鐵路、高鐵之外，最關鍵的“檢查站”問題有可能會在這個方案中提出解決方案，外遷的概率應該是比較高的。
但預計短期內不會動，大概率完成時間會在2025年前后。
第八，統一采用北京電話區號“010”，包括北三縣地區。
第九，由北京和河北共同出資建立“示范區投資開發基金”，專門投資建設通州北三縣，讓北三縣地區建設不再“缺錢”。
總體上我們預判這個“通州北三縣示范區方案”的重點內容主要是以上9個方面，基本上和“長三角示范區發展區方案”是一樣的內容。長三角弄一個，京津冀也“照貓畫虎”弄一個，但我們的判斷是，通州北三縣的方案可能會更加深入一點，這個方案預計“年內出臺”。但值得注意的是，這個方案一旦公布，隨著北三縣地區被“北京代管”后，北三縣“限購”和落戶有可能會更加嚴厲。所以至于北三縣未來會如何，關鍵還是要看今年的這個“通州北三縣示范區方案”，這將是北三縣地區最后的“機會”。想要投資“北三縣”的人，最好等到“示范區方案”出來后再考慮。
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