云南城投置業(yè)股份有限公司（600239.SH，以下簡稱“云南城投”）日前披露了2025年年度報告。在房地產開發(fā)行業(yè)整體深度調整的背景下，這家正處于戰(zhàn)略轉型關鍵期的云南國企，交出了一份“危”與“機”并存的成績單。

數(shù)據(jù)顯示，公司2025年全年實現(xiàn)營業(yè)收入17.54億元，同比下滑9.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-2.85億元。然而，在賬面凈利潤虧損的另一面，公司經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額達到7.77億元，同比由負轉正，增幅高達2935.22%，創(chuàng)下近年來最佳水平。

這組看似矛盾的數(shù)據(jù)背后可以看到，云南城投虧損正在從“經(jīng)營損失”轉向“投資損益波動”，

公司運營邏輯從“開發(fā)商”到“服務商”的徹底蛻變。隨著重資產持續(xù)出清，以物業(yè)管理和商業(yè)運營為核心的輕資產板塊，正成為支撐公司未來發(fā)展的新引擎。

資產負債表加速“瘦身”

報告期內，公司權益法核算的長期股權投資收益為-1.72億元，主要來自昆明七彩云南、東方環(huán)球國際會展等參股公司的虧損拖累。在行業(yè)下行周期中，云南城投部分參股項目因資產減值準備計提等因素的影響，在賬面上呈現(xiàn)階段性巨損。這部分虧損通過權益法進入云南城投的損益表，實質上是“非現(xiàn)金性流出”。

“這意味著，即便賬面虧損，公司的經(jīng)營現(xiàn)金流仍保持了相對的獨立性與韌性。”業(yè)內人士分析認為，通過這種“報表化”的風險釋放，云南城投正在切斷低效參股項目對母公司利潤的長期侵蝕。

對于市場而言，云南城投2025年延續(xù)虧損并不令人意外。這既是行業(yè)寒冬的縮影，更是公司主動“去杠桿”、“降負荷”，積極出清的必然代價。

報告期內，公司加快推進低效、非主業(yè)資產的剝離工作。根據(jù)2026年4月末的最新公告，公司通過公開掛牌方式轉讓所持中建穗豐置業(yè)有限公司70%股權，交易對價3.29億元已全額收回。這筆交易預計將實現(xiàn)約1.25億元的投資收益，同時壓降公司金融機構負債2.37億元。

類似的資產處置動作貫穿全年。截至2025年末，公司資產總額降至96.91億元，較上年末下降11.80%；負債總額79.47億元，資產負債率由上年末的80.98%微升至82.01%。負債總額的絕對規(guī)模仍在壓降，資產負債率的小幅上升主要因凈資產基數(shù)下降所致。

更為積極的變化體現(xiàn)在債務結構上。公司2025年財務費用為2.34億元，同比下降5.48%，主要由于多個整租項目的租賃負債終止確認，相關利息支出減少。與此同時，公司對控股股東云南康旅集團的借款額度維持25億元，控股股東的流動性支持始終在線。

償債疑云：19.6億國壽債務獨立推進

市場對云南城投的最大關切，集中在一筆19.6億元的差額補足義務上。目前，市場對中國人壽（以下簡稱“國壽”）債權的后續(xù)處理存在信息差。

回溯歷史，該筆債務源于2017年公司參與設立健康養(yǎng)老產業(yè)基金，為北京房開項目引入優(yōu)先級資金。隨著公司戰(zhàn)略轉向輕資產，公司已于2021年從該項目中全身而退并收回本息，但在法律形式上對優(yōu)先級合伙人的義務鏈條依然存在。

2025年12月，公司與國壽投資、云南康旅集團等相關方簽訂《備忘錄》，約定差額補足義務的最晚履行日期分兩階段調整。第一階段已于2026年4月26日到期，各方尚未就第二階段展期達成一致，公司目前已履行支付4299.28萬元差額補足款的義務，但未完成剩余19.6億元本金的償付。

不過，需要指出的是，該問題與公司當前的日常業(yè)務運營相對獨立。年報顯示，根據(jù)公司2026年度資金計劃，經(jīng)營性現(xiàn)金流入足以覆蓋除該筆本金外的所有剛性支出。康旅集團為該筆債務提供不可撤銷的連帶責任擔保，并正在協(xié)調新增抵押物等增信措施。

公司公告顯示，將持續(xù)與中國人壽方溝通磋商，積極尋求多元化解決方案。審計機構信永中和因該事項的持續(xù)經(jīng)營不確定性，出具了帶有解釋性說明的無保留意見審計報告。業(yè)內人士分析認為，從云南區(qū)域防風化債背景，以及云南城投及其大股東的誠意上看，最終達成展期方案是大概率事件。

7.77億經(jīng)營凈額印證“造血”能力修復

穿透負債問題的表層，云南城投的真實經(jīng)營“造血”能力正在發(fā)生質變。

2025年，公司經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額達7.77億元，而2024年同期為-2740萬元。這巨大的現(xiàn)金流改善，并非來自資產出售的一次性回款，而是來自主營業(yè)務收入的現(xiàn)金轉化效率提升。

拆解來看，公司商管及物業(yè)服務兩項核心業(yè)務全年實現(xiàn)營業(yè)收入11.57億元，占總營收比重已達65.96%。這意味著，物業(yè)管理費、商業(yè)運營費、租金收入等持續(xù)性、高頻次的服務性收入，已成為公司最穩(wěn)定的現(xiàn)金來源。

這在物業(yè)板塊的規(guī)模增長上體現(xiàn)得尤為明顯。截至2025年末，云南城投物業(yè)服務簽約面積達1081.26萬平方米，同比增長27.3%。值得注意的是，新增面積主要來自公建、醫(yī)院、高校等第三方項目的市場化拓展，而非依賴母公司資產注入。公司在管項目榮登中國物業(yè)管理協(xié)會“住宅小區(qū)物業(yè)服務質量提升”典型案例榜單，顯示出其在復雜社區(qū)治理與標準化服務輸出上的專業(yè)能力。

商業(yè)運營方面，公司全年運營管理購物中心及其他商業(yè)項目共20個，簽約面積256.67萬平方米。其中，受托管理關聯(lián)方及第三方項目占比達85%，意味著公司已從“包租公”轉變?yōu)橐揽繉I(yè)能力賺取管理費的“大管家”。

“茶馬花街”成文旅商業(yè)范本

在商業(yè)運營板塊，昆明“茶馬花街”是一個無法繞過的案例。

這條位于西山森林公園出入口、全長僅300米的街區(qū)，在公司精細化運作下，年客流量穩(wěn)定保持近700萬人次，接連斬獲“2025年度城市文商旅示范項目”等榮譽。通過引入非遺手作與“一鋪一味”的云南特色小吃，茶馬花街不僅解決了商業(yè)坪效問題，更承擔了城市公共文化服務的職能。

這一項目的成功，驗證了公司對文旅商業(yè)資產的運營能力。相似的邏輯正在成都復制：成都in99購物中心以“峽谷·商業(yè)藝術館”為核心理念完成ing巷改造，形成“公園+街區(qū)+盒子”的復合商業(yè)形態(tài)，開街后客流同比增長8%，榮獲“2025年度潮奢商業(yè)地標”稱號。

酒店板塊同樣可圈可點。成都華爾道夫酒店“運·中餐廳”入選成都米其林指南，麒麟酒吧榮獲《福布斯旅游指南》全球58家最佳酒店酒吧大獎。

云南城投母公司，云南康旅集團是云南省委省政府確立的全省文化旅游、健康服務兩個萬億級產業(yè)的實施主體旗下唯一的上市運營平臺，云南城投的戰(zhàn)略角色已十分清晰——將云南優(yōu)質文旅、康養(yǎng)資產，通過專業(yè)運營轉化為可消費、可體驗的商業(yè)場景。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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