作為實體經濟的載體，商業不動產為居民生活和國民經濟第三產業的可持續發展提供了重要的基礎設施，在保障民生、穩定就業、促進消費方面發揮著舉重若輕的作用。然而，當前我國住宅消費市場持續低迷，國家統計局2022年數據顯示房企銷售收入驟降；與此同時，房企信用風險持續蔓延，一部分房企出現流動性危機；其持有的位于城市核心區位的寫字樓、酒店、購物中心等優質資產，短期內變現困難。

部分房企面臨的困難局面，是由于自身經營激進、杠桿率高造成的，一些房企長期流動性緊張導致抗風險能力差。這種局面往往債權債務關系復雜、環環相扣，化解難度大、風險程度高，解決起來困難重重。通過引入增量資金，定向用于特定風險是破解該類死循環的有效思路之一。

近期，國家也已陸續出臺確保房地產市場平穩健康發展的支持政策，力度不斷加大，助力行業逐步化解風險，實現平穩復蘇。今年的政府工作報告里把“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展”列為今年的重點工作之一，去年底中央經濟工作會議也提出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，為行業發展指明了大方向。

基于此，中信資本董事長兼首席執行官張懿宸今年帶來《關于階段性推出具有中國特色的商業不動產公募REITs，助力化解住宅交付風險的提案》，旨在階段性借助公募REITs市場的高流動性和價值發現優勢，通過盤活問題房企手中的優質資產，進而募集資金、解決“爛尾樓”問題。

中信資本董事長兼首席執行官張懿宸

張懿宸提出如下建議：

01

該產品應當聚焦盤活問題房企的存量資產，通過“問題房企”和“優質資產”的隔離，控制產品風險；適度放松對發行主體的資信要求，強化資產質量、弱化企業信用，壓實中介機構的主體責任，合理設置信用防火墻。

02

充分利用公募REITs市場規模大、流動性強、估值公允的有利條件，所募集資金除歸還項目自身金融機構負債以外，全部用于解決問題房企自身的“爛尾樓”交付問題，嚴禁挪作他用。

03

制定特殊的募集資金的監管要求，針對該類別企業和資產的特殊情況，建立專門的資金監管機制，如成立區域（省、市）層面的專項監督部門、指定專門的資金托管主體和收付流程等，統一監管募集資金；統籌使用資金，平衡企業爛尾項目的主次緩急，最大程度發揮該項資金的獨特效能，助力民生項目的順利交付。

今年是張懿宸連續第三年在商業不動產公募REITs領域進行提議。2021年，他建議公募REITs延展到持有型商業不動產；2022年，建議將商業不動產納入基礎設施公募REITs擴容試點，并獲得了政府主管部門的積極回應——保障性住房和長租房已先后納入公募REITs的資產范圍。

多年來，中信資本在商業地產投資方面持續重點發力，打造了強大的資源平臺及專業高效的運營團隊，并積累了豐富的不動產投資管理經驗。在存量商業地產管理、城市更新改造領域，中信資本已形成了“投資-資產管理-資本市場”成熟的管理模式，實現金融資本和地產項目的良性循環。期待商業不動產公募REITs專項工具的落地，助力化解商品房交付風險、解決民生問題，發揮增量資金“四兩撥千金”的作用。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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